La location meublée non professionnelle est un investissement intéressant pour les particuliers qui souhaitent se lancer dans la pierre sans prendre trop de risques. L’investissement en LMNP est intéressant car il présente de nombreux avantages fiscaux et juridiques qui le rendent attractives aux yeux des investisseurs. Nous vous expliquons pourquoi !
La location meublée non professionnelle, c’est quoi ?
La LMNP est une forme de location où le logement, neuf ou ancien, est fourni avec des meubles et des équipements. Vous devez être propriétaire de ce bien (maison, appartement ou bien intégré dans une résidence de service) dont la superficie doit être supérieure à 9m².
Le statut de loueur meublé non professionnel est soumise à des règles particulières. Ce dispositif fiscal permet aux propriétaires de bien immobiliers de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Pour être considéré comme loueur non professionnel, il faut remplir au moins les deux conditions suivantes :
- Les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 € par an.
- Les recettes tirées de cette activité représentent moins de 50% de la totalité de ses revenus.
Depuis la loi de finance 2020, si vous dépassez 23 000€ de recettes et que cela constitue plus de 50% des vos revenus, le loueur sous statut LMNP bascule au statut de loueur en meublé professionnel.
Comment se déroule la gestion d’une LMNP ?
La gestion d’une LMNP consiste à gérer les différents aspects de la propriété locative, de la recherche de locataires au recouvrement des loyers en passant par l’établissement de l’état des lieux et l’entretien du bien.
Il convient de distinguer deux cas de figure :
- La LMNP classique : c’est le propriétaire du bien immobilier qui se charge de la gestion locative.
- La LMNP gérée en résidence de services : la gestion locative est externalisée. Le propriétaire confie la gestion à un exploitant qui est le gestionnaire de la résidence de services.
Dans le cas d’une LMNP classique, le propriétaire de la location meublée doit veiller à ce que le bien soit bien entretenus et conformes aux règlements en vigueur. Il devra en outre s’occuper de collecter les loyers et les charges, établir l’état des lieux à chaque changement de locataire, rechercher des locataires pour ne citer que quelques tâches.
En cas de problème, les propriétaires de LMNP peuvent faire appel à des professionnels de la gestion locative pour les aider à gérer leur propriété.
De fait, dans le cas d’une LMNP gérée, la contrainte de la gestion locative est déléguée sous les termes d’un bail commercial passé entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire de la résidence de service.
Pourquoi investir dans la LMNP est intéressant ?
La demande locative est en hausse dans les grandes villes
Du fait de la hausse des prix de l’immobilier, les gens cherchent à réduire leurs coûts de logement. La conséquence, c’est que les demandes locatives augmentent dans les grandes villes.
D’après le service Etudes et Communication du groupe Particulier à Particulier , en 2022 la demande locative a augmenté de 9% par rapport à l’année 2019.
S’assurer un revenu complémentaire
Dans le cas d’une location meublée en résidence de service, le bail commercial passé entre le propriétaire du bien et le gestionnaire de la résidence est d’une durée de 9 ans, renouvelable. Cela signifie que c’est un placement qui engage à long terme. Le bail commercial garantit que le bailleur verse les loyers au propriétaire, mensuellement ou trimestriellement, quel que soit le taux d’occupation de la résidence. C’est, pour le propriétaire sous statut LMNP, l’assurance d’un revenu complémentaire stable sur une longue durée.
Les avantages fiscaux sont intéressants
En LMNP classique comme en gérée, les avantages fiscaux permettent de réduire le montant des impôts dus chaque année par des mécanismes d’abattement fiscaux pour régime d’imposition micro-BIC ou de déduction d’un certain nombre de charges et d’amortissement du bien pour le régime réel d’imposition.
Sous la condition d’un bien neuf en résidence de services, en plus des avantages de la LMNP classique, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% et du remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’acquisition de la propriété grâce au dispositif Censi-Bouvard.
La sécurité de l’investissement en LMNP
La sécurité de l’investissement en location meublée non professionnelle dépend de plusieurs facteurs.
Parmi les facteurs qui influencent la sécurité de l’investissement en LMNP, on peut citer :
- La qualité du bien immobilier
- La solvabilité du locataire
- Le risque de vacances locatives
En général, les LMNP offrent une bonne sécurité de placement, mais il est important de bien choisir son investissement en fonction de ses propres objectifs et de sa situation personnelle.
Par exemple, si vous ne souhaitez pas vous occuper de trop de tâches administratives et que vous privilégiez la génération de revenus complémentaires stables alors, il sera probablement plus judicieux d’investir dans une location meublée en résidence de services plutôt que dans un bien classique.
Les risques à prendre en compte avant d’investir en LMNP
Le risque zéro n’existe pas. Avant d’investir en LMNP classique ou gérée, il est important de prendre en compte les risques potentiels.
Parmi les risques potentiels associés au bien immobilier, on peut citer :
- La dévaluation des biens immobiliers
- Les difficultés de revente
- Les changements fiscaux
- La défaillance du gestionnaire de la résidence
- Les défauts de construction en cas d’achat sur plan
Il ne faut pas oublier le risque lié au choix de régime d’imposition que le propriétaire sous statut LMNP doit choisir au moment de la déclaration de l’activité.
Entre le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire, le régime réel avec ses charges déductibles et son amortissement comptable ou le dispositif Censi-Bouvard réservé aux biens neufs en résidence de service, il faut s’assurer de choisir le régime le plus adapté.
Pour évaluer les différents risques inhérents à ce genre d’investissement, il sera probablement judicieux de se faire accompagner par un professionnel du patrimoine immobilier ou d’un expert-comptable en amont du projet. Cela vous permettra de plus facilement peser le pour et le contre avant de vous lancer et surtout de minimiser les risques.
Sources citées
Service Public – Impôt sur le revenu : Revenus d’une location meublée – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744